Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Глава 1. Особенности ценообразования на рынке Российской Федерации . . . . . .12
1.1. Характеристика рынка недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
1.2. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости . . . . . . .41
1.3. Оценка рыночной стоимости: состояние и проблемы . . . . . . . . . . . . .47
Выводы по первой главе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53
Глава 2. Методология оценки рыночной стоимости методом капитализации доходов .57
2.1. Структура чистого операционного дохода и экономический смысл его
составляющих . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59
2.2. Износ объекта недвижимости и его возмещение . . . . . . . . . . . . . . .66
2.3. Методы возврата капитала . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
2.4. Динамика изменения дохода при разных моделях возврата капитала . . . . . 98
2.5. Капитализация по расчетным моделям . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105
Выводы по второй главе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Глава 3. Оценка чистого операционного дохода . . . . . . . . . . . . . . . . 144
3.1. Анализ и оценка составляющих чистого операционного дохода . . . . . . . 145
3.2. Оценка стоимости реверсии . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
3.3. Оценка норм капитализации и дисконтирования . . . . . . . . . . . . . . 156
3.4. Особенности оценки периода окупаемости инвестиций в недвижимость . . . .199
Выводы по третьей главе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .203
Глава 4. Индивидуальная и массовая оценка объектов недвижимости . . . . . . .205
4.1. Концепция оценки рыночной стоимости доходным методом . . . . . . . . . .206
4.2. Оценка рыночной стоимости земельного участка . . . . . . . . . . . . . .209
4.3. Оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка . . . . . . . .223
4.4. Оценка муниципальной арендной ставки методом DCF-анализа . . . . . . . .231
4.2. Оценка муниципальной арендной ставки методом массовой оценки . . . . . .248
Выводы по четвертой главе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .292
Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
Список использованных источников . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
Приложение 1. Анализ рисков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .310
Приложение 2. Определение общего коэффициента капитализации и ставки
дисконтирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .311
Приложение 3. Доказательства формул финансовой математики . . . . . . . . . .319
Приложение 4. Корреляционно-регрессионный анализ - аддитивная модель . . . . 322
Приложение 5. Корреляционно-регрессионный анализ - мультипликативная модель .325
Приложение 6. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого
фонда . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .328
Приложение 7. Методика определения арендной платы за дачные помещения . . . .342
Приложение 8. Методика определения ставки дисконтирования . . . . . . . . . .349