Мальцев Г.В. Предисловие . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
От автора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Глава 1. Понятие девелопмента
1.1. Определение понятия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.1.1. Экономические и юридические подходы к определению девелопмента . . . . 10
1.1.2. Понятия девелопера и девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
1.2. Виды девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
1.3. Участники девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3.1. Структурная схема западного девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3.2. Субъекты девелопмента в России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.3.3. Экономическая классификация участников девелопмента . . . . . . . . . .18
1.4. Стадии девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23
1.4.1. Предпроектная стадия . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
1.4.2. Стадия проектирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31
1.4.3. Управление строительством . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34
1.4.4. Стадия реализации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35
1.5. Основные цели и принципы девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
1.5.1. Цели девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36
1.5.2. Принципы девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
1.6. Особенности девелопмента при создании жилых, офисных и торговых
площадей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43
1.6.1. Особенности девелопмента на рынке жилья . . . . . . . . . . . . . . . .43
1.6.2. Особенности девелопмента на рынке офисных помещений . . . . . . . . . .44
1.6.3. Особенности девелопмента на рынке торговых площадей . . . . . . . . . .45
1.7. Риски, проблемы и перспективы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
1.7.1. Основные риски . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
1.7.2. Перспективы совершенствования финансовых схем девелопмента . . . . . . 47
1.7.3. Актуальные проблемы современного российского девелопмента . . . . . . .48
Глава 2. Нормативное регулирование девелопмента
2.1. Органы, формирующие правовую базу . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .51
2.2. Источники правового регулирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52
2.3. Правовое регулирование инвестиционной деятельности . . . . . . . . . . . 57
2.4. Правовое регулирование строительной деятельности . . . . . . . . . . . . 60
2.5. Правовое регулирование архитектурной деятельности и проектирования . . . 63
2.6. Правовое регулирование градостроительной деятельности . . . . . . . . . .66
2.7. Земельное законодательство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.7.1. Общая характеристика Земельного кодекса РФ . . . . . . . . . . . . . . 72
2.7.2. Оборотоспособность земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . .73
2.7.3. Приватизация земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.7.4. Порядок предоставления участков для строительства . . . . . . . . . . .75
2.7.5. Сервитуты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77
2.7.6. Принудительное прекращение прав на землю . . . . . . . . . . . . . . . 78
2.7.7. Защита прав покупателя земельного участка . . . . . . . . . . . . . . .78
2.7.8. Оформление прав на землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
2.7.9. Отдельные виды прав на землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2.7.10. Права иностранных лиц на землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .83
2.7.11. Направления совершенствования земельной политики . . . . . . . . . . .86
2.8. Региональное законодательство (на примере московского) . . . . . . . . . 87
2.8.1. Полномочия субъектов РФ в сфере землепользования
и градостроительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87
2.8.2. Особенности московского законодательства о землепользовании . . . . . .89
2.8.3. Подзаконные акты Москвы в сфере градостроительства . . . . . . . . . . 93
2.8.4. Предпроектная и проектная подготовка строительства в Москва . . . . . .94
2.8.5. Разрешение на строительство в Москве . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
2.8.6. Информирование населения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
2.8.7. Зонирование территорий Москвы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .99
2.8.8. Контроль строительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101
2.8.9. Порядок проведения реставрационных работ в Москве . . . . . . . . . . 103
2.8.10. Согласование строительной документации в Москве . . . . . . . . . . .103
2.8.11. Этапы проектной подготовки, оформления рабочей документации
и разрешения на строительство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .111
2.9. Нормы международного права, касающиеся девелопмента . . . . . . . . . . 119
2.9.1. Коллизионные нормы международного частного права . . . . . . . . . . .119
2.9.2. Нормы региональных международных договоров . . . . . . . . . . . . . .123
2.9.3. Двусторонние договоры России в сфере налогообложения и инвестиций . . 127
2.9.4. Универсальные международные договоры . . . . . . . . . . . . . . . . .129
2.10. Нормы процессуального права, касающиеся урегулирования споров
в девелоперских проектах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
2.10.1. Положения АПК РФ и ГПК РФ о рассмотрении споров по недвижимости . . .136
2.10.2. Регламенты международных третейских судов . . . . . . . . . . . . . .138
Глава 3. Теоретико-правовые и практические проблемы совершенствования
правового обеспечения девелопмента
3.1. Законодательные проблемы вещных прав на недвижимое имущество . . . . . .142
3.1.1. Приобретение права собственности на земельный участок под зданием,
находящимся в частной собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .142
3.1.2. Установление принадлежности приватизированных зданий . . . . . . . . .146
3.1.3. Соотношения прав на земельный участок и расположенного на нем здания .153
3.2. Договорные формы совместного предпринимательства в девелопменте . . . . 160
3.2.1. Простое товарищество . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .160
3.2.2. Доверительное управление имуществом и особенности налогообложения
сделок с недвижимостью на основе доверительного управления . . . . . . . . . 189
3.2.3. Интеграция строительных и финансовых структур и финансово-
промышленные группы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .189
3.2.4. Слияние и поглощение компаний . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
3.2.5. Договорные формы взаимоотношений с гражданами при реализации жилья . .204
3.3. Снижение рисков в девелопменте . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .212
3.3.1. Страхование сделок с недвижимостью . . . . . . . . . . . . . . . . . .212
3.3.2. Резервирование права собственности и сделки под условием . . . . . . .227
3.3.3. Ипотека как способ обеспечения обязательств . . . . . . . . . . . . . 233
3.4. Защита прав субъектов девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . .243
3.4.1. Арбитражная практика разрешения споров о недвижимости . . . . . . . . 243
3.4.2. Рассмотрение гражданских дел в судах общей юрисдикции . . . . . . . . 256
3.4.3. Рассмотрение споров по недвижимости в третейском суде . . . . . . . . 272
3.4.4. Нотариальная защита прав на недвижимость . . . . . . . . . . . . . . .282
3.5. Особенности московского девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . .292
3.5.1. Рынок недвижимости Москвы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
3.5.2. Вывод промышленных предприятий Москвы из зон непрофильного
использования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .307
3.5.3. Порядок разработки конкретного девелоперского проекта
по перебазированию производства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .324
Глава 4. Девелопмент как объект правового регулирования государства
4.1. Государственная регистрация сделок с недвижимостью ­ проблемы
законодательства и правоприменения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
4.2. Управление государственной собственностью в унитарном предприятии . . . 343
4.3. Новая модель государственной политики в области имущественных и
земельных отношений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .353