Земельные отношения в Германии . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41
Часть I. Система прав собственности и землеустройство в Германии . . . . . . .41
1. Собственность как существенный элемент правопорядка в Германии . . . . . . 41
1. 1. Собственность как существенный элемент правопорядка в Германии . . . . .41
1. 2. Здания как важнейшая составная часть земельных участков . . . . . . . . 41
1. 3. Всеобъемлющее разграничение земли в стране и распределение ее в
частную собственность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1. 4. Земля как гарантия двусторонних требований . . . . . . . . . . . . . . .42
1. 5. Ограничение использования права собственности в отношении отдельных
лиц . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
1. 6. Ограничения в интересах общества - связанность обязательством
использовать собственность в общественных интересах . . . . . . . . . . . . . 43
1. 7. Компенсация при нарушениях права собственности . . . . . . . . . . . . .44
2. Регулирование вопросов регистрации и продажи прав собственности на
земельные участки - подробное рассмотрение . . . . . . . . . . . . . . . . . .44
2. 1. Приобретение права собственности на землю . . . . . . . . . . . . . . . 44
а). Возможности перехода права собственности . . . . . . . . . . . . . . . . .44
б). Приобретение путем заключения договора купли-продажи . . . . . . . . . . .44
2. 2. Формальный реестр земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
а). Предварительное замечание . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
б). Кадастр недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .45
в). Земельная книга . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
3. Особые формы собственности в рамках землеустройства или права,
аналогичные правам собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50
а). Собственность на жилье . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50
б). Наследуемое право застройки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
в). Регистрация особых форм собственности в земельной книге . . . . . . . . . 51
Часть II. Вопросы оценочной деятельности: общие вопросы и оценка стоимости
незастроенных и застроенных земельных участков в Германии . . . . . . . . . . 52
1. Об общих вопросах оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
а). Привлечение к оценочной деятельности квалифицированных независимых
экспертов и лиц, обладающих особыми знаниями и навыками для осуществления
такой деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52
б). Юридическая база для нормативных актов . . . . . . . . . . . . . . . . . .53
в). Принципы оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2. Оценка стоимости земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53
а). Что такое рыночная стоимость . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53
б). Оценка стоимости незастроенных земельных участков . . . . . . . . . . . . 54
в). Оценка застроенных земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
г). Оценка стоимости наследуемого права застройки и стоимости земельного
участка, обремененного наследуемым правом застройки . . . . . . . . . . . . . 55
Часть III. Система прав собственности и землеустройство в Германии . . . . . .55
1. Ограничение права собственности на землю в интересах общества . . . . . . .55
1. 1. Предварительное замечание . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
1. 2. Возможности приобретения собственности государством . . . . . . . . . . 56
1. 2. 2. Право преимущественной покупки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
1. 2. 3. Покупка земельных участков на рыночных условиях . . . . . . . . . . .58
1. 3. Ограничение права собственности на землю на основании общих положений
права планирования и охранного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58
1. 3. 1. Регулирование в рамках строительного права и права планирования . . .59
1. 3. 2. Общее охранное право . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
1. 3. 3. Ограничение на изменение вида использования земельного участка и
ограничение на продажу . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .61
2. Собственность на землю как основание для долгосрочного кредитования . . . .62
2. 1. Предпосылки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
2. 2. Регулирование в области организации кредитования . . . . . . . . . . . .63
2. 2. 1. Система установления процентной ставки на длительный срок . . . . . .63
2. 2. 2. Обеспечение долгосрочного рефинансирования (пассивная банковская
операция) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2. 2. 3. Предпосылки для широкого использования ипотечного кредита . . . . . .64
2. 2. 3. 1. Возможность использования стоимости здания под залог для
получения ссуды . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2. 2. 3. 2. Стоимость . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
3. Опыт Германии в использовании собственности на землю при трансформации
социалистического хозяйства в рыночное . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65
3. 1. Распределение полномочий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65
3. 2. Разделение собственности на здания и сооружения и собственности на
землю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3. 3. Народная земля под народными предприятиями . . . . . . . . . . . . . . .67
3. 4. Приватизация незастроенных земельных участков . . . . . . . . . . . . . 67
3. 5. Сельское хозяйство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68
3. 6. Резюме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68